【MyGoNews林湘慈/綜合報(bào)導(dǎo)】臺(tái)北市政府地政局統(tǒng)計(jì)2014年3月實(shí)價(jià)登錄筆數(shù)3,625筆(含買賣、租賃及預(yù)售案件)，較前月增加604件，增加幅度約20％；揭露筆數(shù)3,262筆，揭露率約90％。
 
地政局針對(duì)3月實(shí)價(jià)登錄交易案件進(jìn)行分析，在建物型態(tài)上，仍以大樓(6樓以上有電梯)為多數(shù)，佔(zhàn)57.2％，較前月增加1.8％；其次為公寓佔(zhàn)20.9％，較前月增加1.4％；套房佔(zhàn)16.9％，較前月減少2.9％；其他(辦公商業(yè)大樓及店面)案件佔(zhàn)5.0％，較前月減少0.3％。3月大樓及公寓交易比重均略為增加，而套房及其他(辦公商業(yè)大樓及店面)則略為減少。
 
在交易移轉(zhuǎn)面積部分，3月以40坪以下中小坪數(shù)為主，佔(zhàn) 65.4％，較前月減少5.2％；其次為40坪~80坪中大坪數(shù)案件佔(zhàn)25.2％，較前月增加4.1％；80坪以上大坪數(shù)案件佔(zhàn)9.4％，較前月增加1.1％，其中10坪~30坪案件佔(zhàn)42.3％，較前月減少6.1％，30坪以上案件比例除60坪~70坪持平外，其餘均較前月份增加。從屋齡方面觀察，3月交易比重以5~30年間中古屋居多，佔(zhàn)39.8％，較前月減少2.5％；其次為30年以上之老舊建物佔(zhàn)30.6％，較前月增加1％；5年內(nèi)之新成屋佔(zhàn)29.6％，較前月增加1.5％。
 
在交易價(jià)格方面，總價(jià)在500萬(wàn)~2,000萬(wàn)元案件仍為3月市場(chǎng)交易主流，佔(zhàn)51.5％，較前月減少3.1％；其次為3,000萬(wàn)元以上案件佔(zhàn)23.6％，較前月增加1.4％；2,000萬(wàn)~3,000萬(wàn)元案件佔(zhàn)20.6％，較前月增加0.9％；500萬(wàn)元以下案件佔(zhàn)4.3％，較前月增加0.8％。交易單價(jià)以每坪40萬(wàn)~60萬(wàn)元案件居多，佔(zhàn)37.9％，較前月減少0.1％；其次為每坪60萬(wàn)~80萬(wàn)元之案件佔(zhàn)28.7％，較前月減少2.3％；每坪80萬(wàn)元以上案件佔(zhàn)20.8％，較前月減少2.3％；每坪40萬(wàn)元以下案件佔(zhàn)12.6％，較前月增加4.7％。
 
依實(shí)價(jià)登錄相關(guān)法令規(guī)定，經(jīng)不動(dòng)產(chǎn)仲介經(jīng)紀(jì)業(yè)居間或代理成交之不動(dòng)產(chǎn)租賃案件，必須於簽訂租賃契約書後30日內(nèi)完成實(shí)價(jià)申報(bào)登錄作業(yè)，故不包含自行出租成交之租賃案件，所以只能反映不動(dòng)產(chǎn)租賃市場(chǎng)的一部分態(tài)樣，並非市場(chǎng)的全貌。臺(tái)北市政府地政局為協(xié)助民眾正確解讀臺(tái)北市實(shí)價(jià)登錄租賃資訊，以租賃日期101年8月至103年2月之實(shí)價(jià)登錄租賃案件，篩選2樓以上住宅類租賃案件，區(qū)分大樓(6樓以上)、公寓(5樓以下)等2類，就建物型態(tài)、屋齡、面積、承租人屬性、租金單價(jià)等進(jìn)行整 理分析，說(shuō)明實(shí)價(jià)登錄住宅類不動(dòng)產(chǎn)租賃案件之特性。
 
 
一、透過(guò)仲介居間或代理成交之住宅租賃案件中大樓佔(zhàn)8成5，承租人超過(guò)5成4為公司與外籍人士；大樓屋齡較新，租金單價(jià)較公寓貴5成。
 
依實(shí)價(jià)登錄2樓以上住宅類租賃案件量、屋齡及租賃面積等特性進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，案件量共計(jì)5,958件，大多集中在大樓 租賃案件共5,095件(85.52％)，僅少部分為公寓租賃案件863件(14.48％)；大樓租賃案件屋齡在10年以下的新屋計(jì)2,849件(55.92％)，公寓租賃案件屋齡在31年以上的舊屋計(jì)623件(72.19％)；大樓租賃案件在40坪以下計(jì)3,210件(63％)，公寓租賃案件在40坪以下計(jì)782件(90.61％)，另大樓40坪以上案件量1,885件(37％)，明顯高於公寓的81件(9.39％)。
 
以實(shí)價(jià)登錄住宅類租賃案件承租人屬性進(jìn)行分析，法人( 公司行號(hào)及法人組織)共2,905件(48.76％)，外籍人士共355件(5.96％)，本國(guó)人共2,698件(45.28％)，法人及外籍人士比例合計(jì)佔(zhàn)54.72％，佔(zhàn)全部半數(shù)以上。進(jìn)一步依大樓、公寓租賃案件區(qū)分，大樓承租人為法人共2,764件(54.25％)，外籍人士共338件(6.63％)，本國(guó)人共1,993件(39.12％) ，法人及外籍人士比例合計(jì)佔(zhàn)60.88％。公寓承租人為法人共141件(16.34％)，外籍人士共17件(1.97％)，本國(guó)人共705件(81.69％)，依統(tǒng)計(jì)資料顯示， 透過(guò)仲介居間或代理成交之案件中，大樓較受法人及外籍人士 喜愛(ài)，公寓承租人則以本國(guó)人佔(zhàn)多數(shù)。
 
以實(shí)價(jià)登錄住宅類租賃案件租金單價(jià)及屋齡進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，大樓平均租金單價(jià)每坪1,410元，公寓則為每坪917元；大樓平均屋齡為14.2年，公寓平均屋齡為33.7年，由於大樓租賃案件平均屋齡較新，且部分隱含有管理費(fèi)用，致大樓與公寓平均租金單價(jià)價(jià)差超過(guò)1.5倍。
 
經(jīng)過(guò)上述建物型態(tài)、承租人屬性及屋齡等資料統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn) ，實(shí)價(jià)登錄住宅類租賃案件大樓明顯較多，高達(dá)85.52％，且這些大樓的屋齡有5成以上是10年內(nèi)新屋；另大樓的承租人有6成以上是法人及外籍人士，應(yīng)是基於租賃交易安全考量，多採(cǎi)委託不動(dòng)產(chǎn)仲介經(jīng)紀(jì)業(yè)居間或代理。因屋齡較新的大樓，多有設(shè)備現(xiàn)代、建材高級(jí)及管理完善的特性，且部分隱含有管理費(fèi)，加上透過(guò)不動(dòng)產(chǎn)仲介經(jīng)紀(jì)業(yè)居間成交之租賃案件會(huì)有仲介費(fèi)、稅務(wù)等成本負(fù)擔(dān)，故運(yùn)用實(shí)價(jià)登錄資料所計(jì)算出的住宅類租賃平均成交單價(jià)，可能會(huì)高於一般租賃市場(chǎng)的平均行情。提醒民眾注意，租賃案件性質(zhì)不同，所佔(zhàn)權(quán)重比例有所差異，計(jì)算出的數(shù)據(jù)結(jié)果自有落差，仍宜正確解讀統(tǒng)計(jì)資料背後隱含意義。
 
二、主要租金單價(jià)區(qū)間大樓每坪800~1,200元為主力，公寓每坪600~800元居多
 
就實(shí)價(jià)登錄租賃案件之租金單價(jià)區(qū)間來(lái)看，大樓租賃案件租金單價(jià)每坪800至1,200元間佔(zhàn)29.56％最多，其次為每坪1,200至1,600元間佔(zhàn)28.30％，兩者合計(jì)近6成。進(jìn)一步分析各行政區(qū)，有6個(gè)行政區(qū)的大樓租金在各單價(jià)區(qū)間中，居最高比例者，落在每坪800至1,200元；另外，落在每坪800元以下比例最高的前3個(gè)行政區(qū)，分別是文山區(qū)、南港區(qū)及萬(wàn)華區(qū)，佔(zhàn)比分別為61.54％、42.99％及37.49％，其高比例亦反映在平均租金單價(jià)上，成為大樓租金排名最低的前3名，平均租金單價(jià)分別為文山區(qū)755元、南港區(qū)875元及萬(wàn)華區(qū)1,045元；與一般印象不同的是，大同區(qū)的大樓租金單價(jià)區(qū)間有30.26％落在每坪1,600至2,000元間，居全市最高。其原因是在304件案例中，有48.03％的案件集中於臺(tái)北火車站北側(cè)新大樓。
 
公寓租賃案件租金單價(jià)每坪600至800元間佔(zhàn)30.36％最高，其次為每坪600元以下佔(zhàn)21.21％，兩者合計(jì)佔(zhàn)全市半數(shù)以上。以各行政區(qū)進(jìn)一步分析，有5個(gè)行政區(qū)的公寓租金單價(jià)區(qū)間超過(guò)7成在每坪800元以下，分別是萬(wàn)華區(qū)、北投區(qū)、大同區(qū)、內(nèi)湖區(qū)及南港區(qū)，佔(zhàn)比分達(dá)89.65％、81.58％、77.78％、75.67％及70.59％，其高比例亦反映在平均租金單價(jià)上，使上述5個(gè)行政區(qū)成為北市公寓租金排名最低的前5名，平均租金單價(jià)分別為615元、658元、706元、706元及706元；較特別的是文山區(qū)公寓租賃案件每坪838元高於大樓租賃案件每坪755元，係因該區(qū)公寓部分有19.12％租賃案件租金單價(jià)在每坪1,200元以上，且多屬分租套房，單價(jià)較高拉高平均單價(jià)，而大樓租賃案件租金單價(jià)在每坪1,200元以上僅有6.15％，無(wú)每坪1,600元以上案件，且多集中在每坪800元以下，佔(zhàn)61.54％。
 
三、主力價(jià)格區(qū)間，試算小幫手
 
地政局根據(jù)實(shí)價(jià)登錄租賃案件之租金單價(jià)區(qū)間統(tǒng)計(jì)資料，交易量以大樓每坪800~1,200元，公寓每坪600~800元為最多，以租賃面積10坪進(jìn)行試算，大樓租金總價(jià)約介於0.8萬(wàn)至1.2萬(wàn)，公寓租金總價(jià)約介於0.6至0.8萬(wàn)。另分析大樓、公寓租賃案件之優(yōu)缺點(diǎn)，大樓優(yōu)點(diǎn)為屋齡新，屋況佳，管理良善，可使用電梯設(shè)備，缺點(diǎn)則為租金較高，且因含公共設(shè)施面積致可使用空間減少；公寓優(yōu)點(diǎn)為租金較親民，坪數(shù)實(shí)在，可使用空間大，缺點(diǎn)為屋齡較舊，屋況相對(duì)較差，且老舊建物無(wú)電梯設(shè)備可使用。
 
地政局表示，影響租金高低之因素，除本身建物條件及租賃地點(diǎn)所在區(qū)位、周遭環(huán)境、生活機(jī)能及交通條件外，有無(wú)提供傢俱、冷氣機(jī)、冰箱、電視等設(shè)備及租金有無(wú)包括有線電視、網(wǎng)路、水電、管理費(fèi)等費(fèi)用，對(duì)於個(gè)案租金高低亦會(huì)產(chǎn)生極大的影響，民眾查詢實(shí)價(jià)登錄租賃資訊時(shí)，須留意個(gè)案資訊之差異性，並可依建物型態(tài)參考地政局整理的區(qū)域租金行情，做個(gè)聰明的租屋客。